买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权?

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买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权?
发布日期:2022-08-17 17:42    点击次数:185

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

《合同法》第六十八条规定:“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。” 该条是关于不安抗辩权的规定,从该规定可以看出,应当先履行债务的当事人要满足上述四个条件之一才可以行使不安抗辩权。买房人要想以户口为由行使不安抗辩权,只能选择“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”作为理由。但是以此为由却又很难成立,因为该情形中的“债务”指的是卖房人的主要债务(即过户和交房),户口问题一般不是主要问题,不能以此为由来拒绝履行自己的主要债务(付款等)。另外,即便在某些房屋买卖合同中,卖房人迁出户口是卖房人的主要债务之一(如涉及到学区房等问题),且标的房屋内有卖房人无权迁出的户口(如陌生人的户口),买房人也很难以此为由来行使不安抗辩权。因为不安抗辩权隐含着一层意思,即签订合同时,应当后履行义务的一方不知道且不应当知道应当先履行债务的当事人有丧失或者可能丧失履行债务能力的(具体明确的)情形,而是在合同履行过程中才发现应当先履行债务的当事人有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。如果应当后履行义务的一方在签订合同的时候就知道或者应当知道当先履行债务的当事人有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形,那么,其就应当承担相应的风险(或者证明相应的义务不是主要合同义务)。在房屋买卖双方签订房屋买卖合同时,买房人如果特别重视户口问题,将卖房人迁出标的房屋的户口作为卖房人的主要合同义务(甚至合同中对迁出户口的重要性有约定),那么,买房人就应当去当地派出所了解标的房屋内的户口情况(买房人对标的房屋内的户口情况应当知道)。如果买房人没去了解情况,就是其有过错。加之房屋买卖合同中约定了卖房人逾期迁出户口的违约责任,对买房人的权利已经有了比较公平、妥善的保护,故买房人不能以此为由行使不安抗辩权。

综上,买房人不可以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权。

附:甲与丙房屋买卖合同纠纷案

案情简介:丙系本市某村某号401室房屋(以下简称系争房屋)所有权人。2012年7月1日,丙公证委托戊(应为戊)全权办理有关系争房屋出售事宜。2012年9月2日,戊(应为戊)代丙与甲在上海丁置换股份有限公司居间下就系争房屋签订房地产买卖(居间)协议,约定房屋转让价人民币(以下币种相同)1,015,000元,于2012年9月16日前签订《上海市房地产买卖合同》,并对付款时间、过户时间等进行约定,户口情况一栏勾选为“有”。合同中关于户口迁移约定为:卖出方自双方申请办理该房屋转让过户手续当日内,办妥系争房屋户口迁移手续。后双方将户口迁移日期改为2012年11月30日前。双方还签订补充协议一份,约定房屋总转让价为1,015,000元,其中房屋转让价为938,000元,装修补偿款为77,000元,该装修补偿款于签订买卖合同当天支付。合同签订后,甲支付定金20,000元,戊(应为戊)代丙出具收条。 2012年9月16日,丙作为甲方与甲作为乙方签订《上海市房地产买卖合同》,约定房屋转让价为938,000元;甲方于2012年10月30日前腾出房屋并通知乙方交接确认;双方确认于2012年10月30日前共同向房地产交易中心申请过户;房款支付方式为:1、乙方已向甲方支付定金20,000元,该定金于双方签订本合同当日自动转为部分房款;2、乙方于签订本合同当日内向甲方支付房款280,000元;3、乙方于双方共同办理房屋过户手续并取得收件收据当日向甲方支付588,000元;4、满足取得产证、办妥房屋交验手续、办妥物业进户等更名手续、甲方迁出户内所有人员户口四项条件后的3日内,乙方支付房款50,000元。合同第九条、第十条对双方违约责任约定为:乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之二十计算,违约金自本合同应付款期限之次日起算至实际付款之日止,逾期超过15日后乙方仍未付款的,除乙方应向甲方支付15日的违约金外,甲方有权单方解除合同,甲方单方面解除合同的,应当书面通知乙方,乙方承担赔偿责任, 洋酒价格表赔偿金额为总价款的20%,甲方可从乙方已支付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款,余款返还乙方,已付款不足违约金和赔偿部分的,乙方应在接到书面通知之日起15日内向甲方支付;甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之二十计算,违约金自本合同约定应当交付之次日起算至实际交付之日止,逾期超过15日后甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付15日的违约金外,乙方有权单方解除合同,乙方单方面解除合同的,应当书面通知甲方,甲方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%,甲方应在接到书面通知之日起15日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约金和赔偿金。关于户口迁移双方约定:甲方应于办理该房屋转让登记后于2012年11月30日内将原存于该房屋的户口全部迁出,每逾期一天,则向乙方支付200元违约金,直至户口迁出为止。同日,甲支付装修补偿款77,000元,戊(应为戊)出具收条;甲支付房款280,000元,由上海丁置换股份有限公司出具收款单进行资金监管。 2012年10月21日,甲向丙及上海丁置换股份有限公司发函,称因丙未提供或隐瞒系争房屋户籍真实信息,房屋内户籍并非丙本人,而是其前手产权人的户籍,虽然房屋买卖合同约定了户口迁移时间,但该户口并非丙本人,该承诺缺乏可能性和可操作性,产品中心故甲表示愿意继续履行合同,但要求丙在合同约定的户口迁移日前清理第三方户口,甲在接到户口迁移通知后三天内与丙交易。丙通过中介公司转收到该函件。 2012年10月27日,甲至公安局查得系争房屋内户籍人口为庚、辛。 2012年11月5日,丙委托律师向甲发送律师函,内容为因至2012年11月5日甲方未按合同约定至交易中心办理过户,丙要求甲于收到律师函后三日内至交易中心办理过户手续,否则将追究甲违约的法律责任。甲收到该律师函。另查明,系争房屋系丙于2012年5月22日从戌处购得,戌系于2004年2月23日从庚处购得。2013年2月20日,庚和辛的户籍自系争房屋内迁出。

裁判原文节选:

一审【案号:上海市徐汇区人民法院(2012)徐民四(民)初字第3760号】甲、丙签订的房地产买卖合同,系双方当事人真实意思表示,合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,双方应当遵循诚实信用原则,按照约定履行自己的义务。甲作为购房人既然认为户籍能否迁出在房屋买卖中是非常重要的因素,就应在签署相关合同前对系争房屋户籍情况进行全面询问、了解,甲没有证据证明丙有故意隐瞒行为,且双方在房屋买卖合同中对户籍迁移时间及违约责任已经作出了明确约定,现甲提出系争房屋的户籍不是丙的亲戚、丙长期在国外的理由不能证明丙缺乏继续履行合同的能力,事实也证明了户籍是可以迁出的,故甲行使不安抗辩权不当,甲未按约定时间支付房款、办理过户手续,已构成违约,故对甲要求丙支付违约金和利息损失的诉讼请求,本院不予支持。现双方均要求解除合同,但理由不同,甲系因认为丙缺乏履约能力,丙则因甲未按时付款而行使合同解除权,故双方并非合意解除合同,甲应承担相应违约责任。合同解除后,甲要求丙返还已付房款及装修补贴的诉讼请求,于法有据,原审法院予以支持。丙主张逾期付款违约金及合同解除违约金,具有合同依据,原审予以支持。合同解除违约金应以买卖合同约定的房屋总价938,000元为计算依据。因丙没有充分证据证明其因甲违约所造成的损失,故法院以实际损失为基础,兼顾当事人过错责任酌情确定违约金的数额。原审法院审理后,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,于二〇一三年三月二十六日作出判决:一、解除甲与丙就上海市某村某号401室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》;二、丙于判决生效之日起十日内返还甲房款及装修补贴377,000元;三、驳回甲的其余诉讼请求;四、甲于判决生效之日起十日内支付丙逾期未付款违约金17,640元;五、甲于判决生效之日起十日内支付丙合同解除违约金93,800元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,680元,减半收取计4,840元,由甲负担1,720元,丙负担3,120元。反诉案件受理费4,689.60元,减半收取计2,344.80元,由丙负担1,093.69元,甲负担1,251.11元。

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第1221号】本院认为,本案的争议焦点在于甲是否有权利行使不安抗辩权,以及其权利行使是否适当的问题。甲诉称双方签订居间合同时,丙告知系争房屋内的户籍为其亲戚,上诉人才同意购买系争房屋的,但实际情况是,户籍是系争房屋前三手的产权人,丙对户籍迁出缺乏控制力。按照甲的理解,如果户口是亲戚的,则丙有控制力;如果不是亲戚的,则丙缺乏控制力,户口迁移问题将成为巨大隐患。本院认为,客观上讲,上述两种户籍情况的确存在一定差别,虽然即便系争房屋里的户口是亲戚的,户口的迁移有时也难以控制;但相对于系争房屋前三手产权人,这种控制的风险无疑有所增大。但是,根据双方签订的居间合同和房屋买卖合同来看,双方对户口迁移约定了明确的时间和违约责任,证明甲对户籍问题充分注意到了,且在签订居间合同和房屋买卖合同之间也有十几天的时间差,甲可以就系争房屋户籍情况进行进一步的查询、了解。就户口不能如期迁移的责任问题,双方约定了包括逾期一天支付200元的违约金至户口迁出为止和50,000元尾款作为押金,即便户口是系争房屋前三手产权人的,这样的约定对于甲的权利也有足够的保障,如果丙不能就户籍问题如约履行,甲完全可以要求其承担户口迟延迁移的违约责任,主张支付迟延迁移违约金。故本院认为,甲的不安抗辩权不能成立,原审所作判决,并无不妥,本院予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:二审驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费人民币5,538元,由甲负担。 本判决为终审判决。