因买房人过错导致银行不能放款,卖房人可否解除合同?

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因买房人过错导致银行不能放款,卖房人可否解除合同?
发布日期:2022-08-16 23:50    点击次数:201

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

引言:部分银行规定对于二手房买卖中的按揭贷款,如卖房人不迁出户口,银行有权不放款。如房屋买卖双方在网签合同之外签订补充协议约定过户后两年后卖房人再迁出户口,而买房人却找了一家有上述规定的银行,导致银行迟迟不能放款。在房屋买卖合同未约定银行放款时间的前提下,买房人是否构成根本违约?卖房人是否有权解除合同?

 

法定解除

 

合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。】房屋买卖中的合同解除权也是这样,但是具体言之却有一些需要注意的地方。

 

一、约定解除

1、守约方依合同约定的解除权而解除合同。合同一方构成根本违约的,守约方可以行使合同解除权来解除合同。其实,“根本违约”和“合同解除权”是相伴而生的:违约方构成根本违约,守约方就有了合同解除权;反之,守约方就有了合同解除权也说明了违约方构成了根本违约。在《上海市房地产买卖合同》中,房屋买卖双方根本违约的约定一般在第九条和第十条。这里面需要注意的是:(1)逾期履行合同的起算点。一般而言,买房人没有按照合同约定的期限付款的,自约定的付款期限的次日起算逾期的时间。买房人没在约定的过户日前获得银行贷款审批且未在约定的过户之日现金补足的,逾期时间自合同约定的过户日的次日起算。(2)宽限期。有些合同约定的宽限期是自然日(如15日),有些约定的是工作日(如15个工作日)。(3)催告。有些合同中并没有直接约定宽限期,而是要求守约方对违约方进行催告,自违约方收到催告函之日起满一定时间视为违约方构成根本违约,或自催告函规定的合理期限内仍不履行的视为违约方构成根本违约。需要特别注意的是,如果依照合同约定,守约方需书面催告违约方,而如果守约方没有书面催告,则不论违约方逾期多久都不(因此)构成根本违约,守约方没有合同解除权,守约方只能要求违约方支付逾期违约金。

 

2、协议解除。即房屋买卖双方在合同履行过程中协商一致解除房屋买卖合同。只要这个解除协议是双方当事人真实意思的表示,且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定即为有效,即可通过这个协议解除双方签订的房屋买卖合同。在房屋买卖过程中,房屋买卖双方能够协议解除房屋买卖合同的不多。

 

在网签合同没有约定银行放款时间的前提下, 中山市地图也基本不会约定卖房人在某时间点前收不到银行的放款就视为买房人违约,超过一定期限后卖房人就有权解除合同;房屋买卖双方也基本不会在银行迟迟不放款的前提下私下达成解除合同的协议。因此,不会是协议解除。

 

 

二、法定解除

法定解除是《合同法》第九十四条规定的五种情形(第五种是兜底条款)

1、因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力是指是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如地震、洪水、战乱等。因上述原因导致的银行不能放款,是可以预见的,也是可以避免的,在户口迁出去后也就克服了不能放款的条件(或者虽然户口不迁出,但是银行变通自己的规定也是可以放款的),因此不能克服这个要件也不成立。因此,不符合不可抗力的要件。

 

2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。这是预期违约,需要注意的是要有违约方明确的意思表示(言语或行为),不能由“守约方”进行猜测。从上述条件不能看出买房人不愿意继续履行合同,在房价上涨的背景下,买房人更不会不愿意继续履行合同。因此,银行不放款并非买房人预期违约。

 

3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行。这里需要注意的就是“主要债务”(如买房人的付款义务,卖房人的过户和交房义务等)和“催告”(包括书面催告和口头催告)。何谓“迟延”?《合同法》第六十一条规定:“合同生效后,产品中心当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”在上海的二手房买卖中,一般而言,自办理过户手续至银行放款一般不会超过一个月,这就是交易习惯。也就是说,买房人有在(自办理过户手续起算)一个月内向买房人支付银行贷款部分房款的义务(付款方式是银行贷款的方式,支付方式是银行直接将贷款放款给卖房人)。在诉讼过程中,如果买房人对此一个月的交易习惯也予以确认,则此交易习惯应当得到法院的认可。买房人有在(自办理过户手续起算)一个月内未向卖房人支付贷款部分房款就是构成“迟延”。房屋买卖合同是双务合同,卖房人的主要合同义务是过户和交房,买房人的主要合同义务是付款。买房人的付款方式一般是现金加银行贷款,而所谓的银行贷款就是买房人借银行的钱来付房款给卖房人。这里面有两个合同关系,即买房人和卖房人之间的房屋买卖合同关系,买房人和银行之间的借款合同关系。合同具有相对性,这两个合同关系是相互独立的。银行迟迟没有放款站在房屋买卖合同的角度看,就是买房人迟迟没有向卖房人支付房款(而且这个比例一般都比较大),就是买房人迟延履行主要债务。如果卖房人催告买房人支付房款后在合理期限内仍未履行,卖房人就可以解除合同。《合同法》第一百二十一条规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。” 买房人因银行的原因(其中也有买房人自己的原因,即过错)造成对卖房人违约的,应当承担违约责任。这也是合同相对性的体现。因此,卖房人可以依据此规定解除合同——法定解除,并向买房人主张违约责任。

 

4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。这里面需要注意的是“不能实现合同目的”,这个要件在现实生活中不是太常见。如房屋买卖双方签订了居间版的房屋买卖合同之后,网签之前,由于卖房人拒不配合网签(在约定的网签之日前不配合网签),拖延时间,新的限购政策的出台使得买房人不再具备购房资格。这里所谓的合同目的不能实现是指合同目的永久不能实现或者类似于永久不能实现。银行迟延放款,一般不会导致合同目的不能实现。这里所谓的“合同目的”其实指的是卖房人的合同目的,即收到房款的目的。鉴于卖房人迟早会将户口迁出,银行迟早会房放款(不考虑所谓的贷款过期的问题),甚至买房人会通过其他方式支付银行贷款(如民间借贷等),所以合同目的不能实现一般不能成立。

 

5、法律规定的其他情形。

 

卖房人解除合同的方式一般是通过发书面通知(函)的方式来解除合同的。关于解除合同的法律后果,《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”从引言部分的案情可以看出,导致银行不能房款的根本原因是买房人的过错——选错了银行。此过错不是买房人解除合同的必要条件,但是它是卖房人主张赔偿时需要考虑的条件。合同解除后,买房人要承担相应的法律责任。但是,买房人履行合同的义务(支付房款)不存在了,卖房人受领房款的义务也不存在了。如果在卖房人解除合同之后,银行再放款,卖房人有权拒绝接收。银行放款也不能改变合同已经解除的法律状态。