房贷新政导致首付比例提高,买房人可否要求退回定金?

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房贷新政导致首付比例提高,买房人可否要求退回定金?
发布日期:2022-08-17 22:28    点击次数:171

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

半个多月前收到松江法院的胜诉判决【案号:(2016)沪0117民初21700号】。这是一个关于2016年11月28日上海房贷新政导致首付比例提高,买房人(我代理的是买房人,即原告)要求解除合同、退还定金的案子,很有代表性,和大家做一个分享。注:我昨天给一审法官打电话问被告方是否已上诉,法官的答复是尚未收到被告的上诉状,由此判断该案应该已经生效。

 

2016年10月16日房屋买卖双方签订居间合同,约定卖房人出售案涉房屋于买房人,房屋总价527万元(到手价),按照400万元作为网签价(注:据买房人介绍,这个做低房价的约定只是临时这么写,其并不想做低房价,做低房价也不符合其利益),贷款280万元,银行批准金额不足申请额度时,不足部分买受人应于办理过户手续交易中心受理当日,以现金支付给出售方不足部分【即我们通常所说的“贷款不足,现金补足”】。2016年11月28日上海出台房贷新政《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》,规定有贷款记录的买房人再在沪买房,非普通住房的首付比例不低于70%,本案中的买房人有贷款记录。涉案房屋为非普通住房,根据政策和居间协议的约定, 杉杉来了电视剧全集买房人要多支付首付款160万元。

 

法院认为,对于2016年11月28日房产新政的出台,2016年10月16日房屋买卖双方签订居间协议时并不知道,亦无法预测。虽然居间协议约定银行批准金额不足申请额度时,不足部分买受人应于办理过户手续交易中心受理当日,以现金支付给出售方不足部分,但是2016年11月28日房贷新政导致买房人贷款成数大幅减少,且房屋总价较高,即便以合同价400万元计算,该政策也导致买房人贷款减少160万元,客观上造成了履行的障碍,产品中心普通购房者通常没有能力自有或者短时间内筹措160万元。因此,双方最终未能最终签订正式买卖合同系不可归责于双方当事人的事由,买房人并无恶意违约行为。法院支持买房人解除合同、返还定金的诉讼请求。

法院判决解除合同的理由,一言以蔽之,即因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行。在2016年3月25日上海出台“沪九条”规定二套房首付比例由三成提高到五成(普通住房)或者七成(非普通住房),我代理的两个买房人要求解除合同退还定金的案子,仲裁委或法院也是以因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行为由判决解除合同、返还定金:  “沪九条”后我代理的两个由于“沪九条”导致首付比例提高,导致买房人(我的当事人)不能获得银行贷款,买房人要求卖房人退还定金的案件:一个经过上海仲裁委员会仲裁(一裁终局)支持了我方的请求(解除合同,全额返还定金)【案号:(2016)沪仲案字第0968号】;另一个(合同中也有“贷款不足,现金补足”的约定)经上海市徐汇区人民法院判决【案号:(2016)沪0104民初20049号】也支持了我方解除合同返还定金的诉请【注:卖房人不服上海市徐汇区人民法院的判决,提起上诉,上海一中院作出(2016)沪01民终11280号民事判决书,驳回了对方的上诉,维持原判】。上海仲裁委、徐汇法院、上海一中院判决解除合同的依据归纳起来就是:因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行。这似乎隐含着不能实现合同目的和公平的原则,也似乎隐含着参照适用情势变更的原则。

 

法律司法解释等对该问题的规定及简单分析

 

1、房贷新政不属于不可抗力。《合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;……” 《合同法》第117条第二款规定:“本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”2016.11.28房贷新政导致首付比例提高,符合“不能预见、不能避免”两个要件,但是不符合“不能克服”这个要件。【注:限购属于不可抗力】

 

2、新政属于情势变更。《合同法解释二》第二十六条:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号:“一、慎重适用情势变更原则,合理调整双方利益关系……3、人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险,诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时,应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素,并结合市场的具体情况,在个案中识别情势变更和商业风险。 ……”从上述规定可以看出,2016.11.28上海的房贷新政属于“情势变更”。但是,从上海法院的判决来看,几乎没有哪个法院直接适用“情势变更”原则或《合同法解释二》第二十六条来解除合同。这就是“实然”和“应然”的差距。