房屋交易不能完成,已付房款难以追回,中介承担什么责任?

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房屋交易不能完成,已付房款难以追回,中介承担什么责任?
发布日期:2022-08-17 10:29    点击次数:143

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

《合同法》第四百二十五条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

上海市松江区人民法院(2015)松民三(民)初字第183号和上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二(民)终字第2566号判决认为,中介方所应尽到的忠实勤勉的义务是指:“房产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时,对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务,应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项,包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面的信息。”该观点非常精准。

    那么,中介在居间过程中有过错的,应当承担什么责任?比如,房屋交易不能完成,已付房款难以追回,中介承担什么责任?

    买房人因中介方没有尽到忠实、勤勉的义务所遭受的损失一般是在房屋交易不能顺利完成,且已付房款及违约金难以追回的情形下产生的。而这种情形最常见的就是卖房人失联,或虽未失联但是没有可供执行的财产(或虽有可供执行的财产,但是因买房人因没有优先受偿权等原因而分不到财产或只能分到很少的财产)。基于上述买房人损失产生的原因分析,中介一般只能承担补充赔偿责任。因为买房人的损失是由卖房人违约所直接造成的,应当首先由卖房人赔偿,在卖房人不能赔偿的情况下,买房人的损失才可以要求中介赔偿。中介承担了补充赔偿责任后可以向卖房人追偿。

    此外,关于赔偿的范围。中介承担赔偿责任的多少主要以其过错的大小作为依据,其过错比较严重的,赔偿比例就会比较高;其过错较小的,其赔偿比例就会比较低。【本文所附案例一审和二审判决不一致,主要就是因为对中介方过错大小的认定不一致】。需要注意的是,中介赔偿数额可能远远高于其收取的中介费,但这并不违反《合同法》第113条规定的合同可预见性原则。

 

 

附:上海中原物业顾问有限公司诉秦某某等房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:叶某某是上海市松 江区***弄***号1601室房屋(以下简称系争房屋)的登记权利人。2012年3月21日,叶某某委托案外人徐某全权办理系争房屋的买卖事宜,并经公证处予以公证,委托事项包括:代为办理系争房屋为本人或第三人向银行借款提供抵押,代为办理贷款抵押有关的一切手续,签订借款抵押合同,代为办理系争房屋 抵押登记手续并领取相关文件;代为归还系争房屋中的银行及其他债权人的借款,并办理注销抵押登记手续;代为办理上门看房、代为签订协议(收取定金)、代为签订系争房屋的买卖合同并办理房地产买卖合同公证,代为办理买卖过程中支付的相关税费及其他相关手续、领取房地产转让价款、并协助买卖方办理按揭贷款手 续;代为办理系争房屋的过户登记手续;代为领取系争房屋的原始资料;委托期限自2012年5月21日至2013年5月20日。委托书中对办理系争房屋买卖中的其他事项也进行了约定。 案 外人杨某及陈某是中原公司的工作人员。2012年10月1日,在中原公司的居间下,叶某某的代理人徐某作为出卖方(甲方)、秦某某作为买受方(乙方),签署了《房屋买卖合同》(合同编号:13058041)一份,约定乙方向甲方购买系争房屋;在合同第1.4条“是否设立抵押”、“是否设立租赁”一栏中均未 填写内容;系争房屋总价款为1,465,000元;为办理交易过户手续之需,甲、乙双方同意于本合同签署后50天内前往居间方签订示范文本的《上海市房 地产买卖合同》;乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日,通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)500,000元……;甲、 乙双方应于2012年12月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续;根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由甲方承担;如甲、乙双方在签订示范合同时,依据限售政策以及乙方的相应情况确认乙方不具备购房资格,则双方同意解除合同、互不追究责任,甲方同意将已收款项返还乙 方。房屋买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。 2012年11月13日,在中原公司的居间下,秦某某(乙方)与叶某某(甲方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份,该合同第四条约定,甲、乙双方同意,甲方于2012年12月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接;第六条约定,甲、乙双方确 认,在2012年12月31日之前,甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;第九条第(三)项约定,……按现有政策规定,因秦某某不具有购房资格而导致交易无法正常进行的,则双方可解除合同,双方互不承担违约责任;该合同附件五载明,系争房屋的抵押情况为“有”。该合同对系争房屋的其他买卖 事宜进行了约定,徐某作为叶某某的代理人在合同上签字。上 述合同签订后,秦某某分别于2012年10月1日、2012年10月11日、2012年11月17日支付给徐某20,000元、80,000元、 400,000元,合计支付500,000元。2012年12月12日,秦某某支付给陈某85,150元用于代叶某某缴纳系争房屋交易中产生的税款。 2014年4月3日,秦某某向原审法院提起本案诉讼,请求判令:1、解除其与叶某某于2012年10月签署的《房屋买卖合同》(合同编号:13058041);2、解除其与叶某某于2012年11月13日签署的示范文本《上海市房地产买卖合同》(合同编号:1529209);3、叶某某配合秦某某办理《上海市房 地产买卖合同》(合同编号:1529209)的网上备案撤销手续;4、叶某某返还秦某某已付购房款和代缴税款共计585,150元;5、叶某某赔偿秦某某上述款项的利息损失(以585,150元为本金,自2012年12月11日起算至实际支付之日止,按银行同期贷款利率6.15%计算,暂计至2014年3 月31日为46,832元);6、中原公司对上述第4、5项诉讼请求承担补充责任。原 审另查明,2010年1月20日,系争房屋被核准设立抵押债权,抵押权人为银行,债权数额为520,000元;2012年3月27日,系争房屋被核准设立 抵押债权,抵押权人为案外人魏某,债权数额为400,000元;2012年12月14日,系争房屋被核准设立抵押债权,抵押权人为案外人杨某,债权数额为 600,000元,该房地产登记簿备注栏载明“已就相关事项,询问了双方当事人”。2012年12月18日,系争房屋被原审法院(2012)松民一(民) 初字第9409号案件查封;2013年1月16日,系争房屋被上海市闵行区人民法院(2013)闵民四(商)初字第15号案件查封;2013年2月8日,系争房屋被原审法院(2013)松民三(民)初字第309号案件查封,2013年5月15日,系争房屋被原审法院(2013)松执字第2110号案件查封。 在 原审法院此前受理的(2013)松民三(民)初字第309号案件中,秦某某提交了其于2012年12月24日出具的关于告知中介(中原地产保利店)和房产授权人(徐某)归还税款和房款的函一份,载明其向叶某某的代理人徐某及中原公司的工作人员支付了房款500,000元及税款85,150元,共计 585,150元。根据房屋买卖合同第九条第三款:“按现有政策规定,因秦某某不具有购房资格而导致交易无法正常进行的,则双方可解除合同,双方互不承担违约责任。”秦某某正式书面通知中介和徐某要求解除合同,并根据合同约定自接到书面通知之日起三日内退还其已支付的全部税款和全部房款。徐某表示在 2012年12月26日已收到该解除通知。本案庭审中, 洋酒价格表中原公司表示没有收到告知函。同时,秦某某还向法庭提交了自己的结婚证,证明自己于2013年2月 22日结婚,之前属于外地来沪单身人员,不具备上海市的购房资格,故自己根据合同的约定行使了解除权。本案庭审中,中原公司对于结婚证的真实性没有异议。 2013 年3月7日,派出所工作人员给杨某制作了询问/讯问笔录,杨某承认是中原公司的销售顾问,其陈述秦某某、叶某某签订了房屋买卖合同后,秦某某支付了首付加税款共计60多万元,后来听说好像房子有纠纷,秦某某不想买这套房子了,中介就一直找下家来买系争房屋,在此之前要先解除秦某某、叶某某的房屋买卖合同,但后来发现网上无法取消买卖合同,其去交易中心拉产调时发现系争房屋已经被查封了;外地人可以在上海买房,但必须要有结婚证、社保税单(证明在上海交社保 12个月以上)才可以买,秦某某具备在上海买房的条件,他有军官证和结婚证就可以了,虽然秦某某目前没有结婚证,但秦某某说2013年1月4日去领结婚证或更早,所以买卖合同时间拖得比较久,导致后来过户前房子就被查封。同日,派出所工作人员给陈某制作了询问/讯问笔录,陈某承认是中原公司大学城店经理, 其陈述秦某某、叶某某签订房屋买卖合同后,秦某某将税款打入自己的账户让陈某去办理缴税。2012年11月初,陈某帮秦某某去缴交易税后,才发现秦某某不 具备在上海购房的资格,然后和秦某某说了以后,帮他另找一个买家买房子,再把秦某某付的钱退还,在和找好的买家交易时,才发现房子被法院查封了,无法进行交易,所以秦某某的钱也没拿到,后来秦某某就一直找中介,徐某由于将钱还给了银行,房子也无法交易,所以也不肯将50万元还给秦某某;秦某某当时到中介处购房时,将自己的情况向中原公司工作人员讲过,秦某某担心自己不能买,陈某等咨询过中原公司的交易按揭员,中原公司的交易按揭员讲在沪军官是可以购买的, 所以中介才受理。对于上述询问/讯问笔录,秦某某认为结合杨某和陈某的笔录可知,当时中原公司的工作人员认为秦某某有军官证所以可以买房,其在中原公司的误导下以为自己具备 购房资格,故与叶某某签署了相关协议并支付了房款,但仍被房产交易中心认定不具备购房资格,秦某某、叶某某之间的房屋过户无法完成是由于秦某某不具备购房资格导致的。中原公司则表示秦某某是告知中原公司工作人员在过户前就能办理出结婚证,在杨某的笔录中很明确载明秦某某会在2013年1月4日去领结婚证或 更早时间;当时秦某某虽然告知了相关情况,产品展示但他表示会去办理结婚证,过户时是符合限购条件的,秦某某还是可以过户的,房屋无法过户是因为秦某某单身导致。原 审庭审中,关于系争房屋交易税费的负担,中原公司表示根据房屋买卖合同第九条是明确约定由出卖方承担,而秦某某则表示房屋买卖合同中约定的价款是146 万,示范合同的价款是130多万,差额就是用来支付税费的,税费是约定由秦某某承担的,秦某某的陈述在合同中没有体现,秦某某的费用都是转账给中原公司的陈某的,陈某也确认是作为税款,结合税单也可明确。关于杨某作为房屋抵押权人设定的抵押,秦某某认为是虚假抵押,是阻碍秦某某过户的行为,其没有委托过杨 某办理抵押,该抵押对于秦某某交易更不利;中原公司则表示秦某某限购,且已将相应款项支付给叶某某,为了避免费用无法退还,听取秦某某意见后办理了抵押,确实没有抵押的债权,只要抵押各方到场抵押就可以撤销,抵押是为了保护交易安全,在双方认可的情况下,以自己的名义设立的抵押。

 

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市松江区人民法院(2014)松民三(民)初字第1078号】首先,当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同,据此主张解除合同的,应当通知相对方,合同自通知到达对方时解除。本案中,秦某某、叶某某签订的《房屋买卖合同》与《上海市房地产买卖合同》均系双方的真实意思表示,当事人均应按约履行。系争房屋在交易过程中,因秦某某不具备在上海市购房的资格而导致买、卖双方无法按照合同约定完成过户登记等手续,秦某某根据双方约定行使合同解除权于法有据,法院予以支持。秦某某向叶某某的售房代理人徐某发出解除通知后,徐某于2012年12月26日收到,故秦某某与叶某某就系争房屋签订的《房屋买卖合同》与《上海市房地产买卖合同》应于2012年12月26日解除。其次,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中,根据买、卖双方在上海市房地产买卖合同补充条款(二)中的约定,因违反限售规定,房地产交易中心不予办理房地产登记的,双方应共同办理合同网上备案撤销等解除本合同的手续,故对于秦某某主张的叶某某配合办理《上海市房地产买卖合同》的网上备案撤销手续,法院予以支持。此外,合同解除后,叶某某应将已收取的款项返还秦某某,根据庭审查明的事实,法院确认由叶某某的代理人 徐某收取的500,000元,叶某某应予返还;至于秦某某支付给陈某的85,150元,系秦某某为完成系争房屋的交易,委托中介工作人员代叶某某缴纳的税费,该笔款项亦应由叶某某予以返还。对于秦某某主张的叶某某按年利率6.15%的标准支付利息损失的诉讼请求,于法有据,予以支持,但应从叶某某代理人徐某收到解除通知之日起的三日后起算,即从2012年12月30日起算至叶某某实际支付之日止。 再 次,关于秦某某主张的中原公司对秦某某已付的购房款、代缴的税款、利息损失承担补充责任的请求,法院认为,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告,即凡是能够影响到委托人订立合同、作出选择的事项,都应向委托人报告,在必要的时候居间人应当进行调查,以了解真实情况,使委托人能更好的判断是否应 订立合同。本案中,一则,中原公司作为专业的房产中介公司在居间活动中未尽到如实报告义务。据中原公司销售顾问杨某陈述,其知悉外地人在上海购房必须要有结婚证,社保税单才可以购买,而中原公司的门店经理陈某陈述,秦某某向中原公司询问时讲过自己的情况,也担心自己不能够购买,中原公司在咨询过自己的交易 按揭员之后,表示在沪军官是可以购买的,也同意为秦某某提供居间服务,秦某某基于中原公司的承诺与叶某某签订了房屋买卖合同,支付了部分购房款和交易税款,后却因自身被限购的原因无法完成系争房屋的交易过户,在叶某某下落不明的情况下难以收回已付的款项;此外,对于系争房屋上存在的银行及个人的抵押情 况,中原公司在促成秦某某、叶某某签订《房屋买卖合同》时也未明确提示,中原公司应对其未尽到如实报告的义务承担主要的损害赔偿责任。二则,与秦某某相比,中原公司是专门通过提供有偿居间服务的市场主体,具有专门的资格、人员和设备,专业化程度较高,并依法受到行业、政府主管部门等的监督管理,应当具有 更高、更专业的注意义务。本案中,在签订《房屋买卖合同》时,中原公司虽辩称秦某某购房时没有告知中原公司详细的信息,中原公司也要求秦某某填写了限购政策告知函,但秦某某对此予以否认,中原公司也无法提供秦某某填写过的限购政策告知函进行核对,且其辩称意见与门店经理陈某的陈述相互矛盾,对此法院不予采 信。中原公司为促成双方签约,非但未审慎核查秦某某的购房资格,而且在秦某某不具备购房资格的情况下,承诺秦某某可以购买,秦某某在相关居间的能力、限购政策知悉程度弱于中原公司的情况下,基于对中原公司委托居间的信任作出了错误的购房意思表示,造成秦某某解除合同,本可以避免的购房款等损失难以追回,过 错程度较大,应当承担更高的损害赔偿责任。当然,秦某某作为购房人,对于上海市的限购政策、房屋基本情况等亦应尽到一定的注意义务,双方在此过程中均有过错,应各自承担相应的责任。综合考量秦某某、中原公司双方的过错程度,法院酌定中原公司应当在35万元的范围内就叶某某无法返还的部分对秦某某承担补充赔偿责任。

 

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二(民)终字第359号 】本院认为,秦某某、叶某某就系争房屋签订的《房屋买卖合同》和《上海市房地产买卖合同》中对于房屋限购导致的合同无法履行均有明确的约定,即解除合同,互不追究违约责任。双方在合同中还分别约定办理房屋过户的时间为2012年12月30日之前(《房屋买卖合同》中的约定)及同年12月31日之前(《上海市房 地产买卖合同》中的约定)。从前述合同中均约定有限购的条款看,在订立系争房屋的买卖合同过程中,买卖双方应当对秦某某在领取结婚证之前属于限购对象均为明知,中原公司在居间过程中亦应曾提示过限购问题。秦某某原审中向法院提供的结婚证载明的内容表明,其于2013年2月22日方领取结婚证,根据上海市的房屋限购政策,在2013年2月22日之前,秦某某不具有在上海市的购房资格,故在前述合同约定的系争房屋的过户期限内,买卖双方无法办理房屋的过户交易手续。中原公司作为专业的房屋中介公司,理应在居间买卖双方签订合同 过程中就秦某某在领取结婚证之前属于限购对象进行充分的风险提示,并据此对房屋的过户时间予以合理确定,谨慎签约。前述合同约定的房屋过户期限之前,买卖双方实际上无法办理过户手续,对此,秦某某作为买卖合同的当事人,应当对约定期限之前无法办理过户手续承担主要的过错责任。在促成秦某某、叶某某订立履行 步骤不够周密的房屋买卖合同过程中的居间行为亦有所不当,而中原公司作为居间方,亦应当对此承担次要的责任。根 据查明的事实,虽然此后秦某某于2013年2月22日领取了结婚证,取得了在沪的购房资格,继续履行合同关于限购方面的障碍已经消除,但在秦某某、叶某某 约定的办理系争房屋过户手续的期限之内,房屋于2012年12月18日起被法院依法查封,从而导致无法办理房屋过户手续,合同无法继续履行下去,且属于叶建宜方涉诉所致,故在此情况下,秦某某有权解除合同并要求叶某某返还购房款和代缴税款及相应利息损失。原审对于秦某某要求解除合同、返还已付款及相应利息 等诉请予以支持,当属无误。由 于并非秦某某属限购的原因导致本案房屋买卖合同无法完成交易过户,而是叶某某自身涉诉导致房屋被司法查封所致,但考虑到中原公司在促成秦某某、叶某某订立 买卖合同过程中的前述不当行为,秦某某因轻率与叶某某签订系争房屋买卖合同可能发生的购房款等难以追回的损失,则应由中原公司在其过错程度范围内承担相应的责任。本院酌定中原公司以次要责任为限在10万元的范围内就叶某某无法返还的部分款项对秦某某承担补充赔偿责任。原审对于中原公司过错责任的确定及所承担责任的判决有所不当,本院依法予以纠正。 此外,本院需要指出的是,根据法律的规定,若中原公司承担了相应的补充赔偿责任,则其有权向叶某某依法追偿。