买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由?过户手续不全谁来审查?

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买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由?过户手续不全谁来审查?
发布日期:2022-08-17 18:45    点击次数:91

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

引言:这其实是两个独立的问题:1、买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由?即先履行抗辩权问题;2、过户手续不全谁来审查?法院是否有权审查?即程序问题

《合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”按照合同约定付款是买房人的合同义务,违反了该义务(但并未严重违反该义务)就要承担逾期违约金【即只是逾期,尚未根本违约】。因此支付逾期违约金并非买房人的合同义务(债务),而是违反该合同义务所产生的责任【义务是第一性的,责任是第二性的】。合同义务是合同一方对另一方所负的债务,但是责任并非合同一方对另一方所负的债务【《民法通则》第八十四条:“债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人,负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”债务是债务人依照合同的约定或者法律的规定应为特定行为的义务】。且该责任并不能当然地与付款的义务享有同等的“先履行”的顺序。因此,从法理上讲,卖房人不能以买房人逾期付款为由拒绝办理过户手续(即卖房人不能行使先履行抗辩权)。退一步讲,即便不从法理的概念上分析,而将责任“类推适用”债务的规定。由于本条所谓的债务是对待给付义务,即对等的债务。买房人付款的义务与卖房人过户(及交房)的义务是对等的,换言之,买房人对卖房人所负的付款债务和卖房人对买房人所负的过户的债务是对等的。但是,买房人支付逾期付款的逾期违约金的义务(严格讲应当是责任)和卖房人的过户的义务不是对等的,不是对待给付义务。因此,卖房人不能以买房人未支付逾期违约金为由而拒绝过户。

    至于过户手续不全谁来审查的问题。严格来讲,过户手续的审查主体是房产交易管理部门(房产交易中心)。但是,这其实涉及到诉讼过程中举证责任的问题。如果房屋买卖一方有充分的证据证明对方的过户手续不全(如卖房人有充分的证据证明买房人是限购的因而没有通过查限购而没能完成审税流程没有拿到交税的证明材料),也可以不去房产交易中心配合对方过户,且不违约。因为这个手续明显是不能完成的。但是,即便合同一方当事人有充分的证据证明对方的过户手续不齐全不能过户而没有去配合办理过户手续,也有败诉的风险。因为法院可以说审查过户手续是否齐全是房产交易中心的权力,房产交易中心没有出具书面的材料说对方当事人手续不全,你就应当去配合过户。过户手续因为对方当事人手续不齐全而办不了,你才能证明对方手续不全(即你没有权力自己认定对方的手续是否齐全)。这就像上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第37139号、上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第2781号判决认为买房人是否限购是房屋交易管理部门审查的范畴,不是法院审查的范畴。法院没有权力审查买房人是否限购,也没有必要审查买房人是否是限购的对象。

附:赵某某诉郝某某房屋买卖合同纠纷

案情简介:郝某某与赵某某于2013年3月24日签订关于上海市浦东新区红枫路X弄x号x室房屋(以下简称系争房屋)的《上海市房 地产买卖合同》(以下简称《合同》)。《合同》约定:系争房屋的转让总价为129万元(人民币,下同);郝某某于2013年3月24日签约当日向赵某某支 付5万元,郝某某于2013年3月28日向赵某某支付40万元,郝某某于2013年4月1日向赵某某支付33万元,余款51万元由郝某某贷款银行支付;郝士奎银行贷款到赵某某账号后7天内办理房屋交接手续;郝某某与赵某某双方确认于2013年6月23日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;郝 士奎未按本合同约定期限付款的,每逾期一日,郝某某应向赵某某支付逾期未付款的10%的违约金,合同继续履行;赵某某未按本合同约定期限交接房地产(包括 办理房屋产权过户手续)的,双方同意,每逾期一日,赵某某应向郝某某支付已收款10%的违约金,合同继续履行;赵某某保证系争房屋内没有他人的户口,如果 系争房屋内有其他人的户口,本合同作废,双方均不承担违约责任,赵某某全额退还购房款;在本合同交易结束前,如果遇到国家政策调整,开征20%个税及其他 税费的增加,本合同失效,双方均不承担法律责任,赵某某全额退还购房款;在签订本合同时,双方均已知晓国家和本市住房限售规定,如因违反限售规定,房地产交易中心不予办理房地产登记,并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的,双方同意,双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续,因未如实提供家庭情 况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于郝某某责任,造成赵某某经济损失的,郝某某应赔偿相应的损失;设备包括空调、冰箱、洗衣机、电视、饮水机、大衣柜、沙发竹柜、床、床垫、床头柜,装饰现有;以上所列设备和装修费用未包含在本合同约定的房地产转让价款内,郝某某需另支付费用1万元, 中山市地图在本合同约定的房屋验收交接时,由郝某某向赵某某支付,赵某某不得拆除并应随房屋交付郝某某;郝某某从2013年3月份起负责交纳物业费、水电费、热水费;……。郝某某于 2013年3月24日支付赵某某房款5万元。2013年3月28日,即合同约定的郝某某支付房款40万元的日期,郝某某短信联系赵某某要求支付该笔房款, 赵某某当日表示刚回家,不用当天见面;2013年3月29日至3月31日期间,郝某某继续短信联系赵某某要求支付房款,赵某某于2013年3月31日短信 回复赵某某在外地,并约定郝某某于2013年4月1日联系;2013年4月1日,郝某某与赵某某短信联系约定于当日下午二时见,同日,郝某某通过银行转账支付赵某某约定应于2013年3月28日支付的房款40万元及约定应于当日支付的房款33万元。2013年5月23日,郝某某与赵某某共同至房地产交易中 心办理产权过户手续,郝某某于当日交纳了双方应交的税费,后因郝某某开具身份证明当天未能及时赶至房地产交易中心,双方未能办妥产权过户手续。2013年 5月25日至2013年6月11日期间,郝某某与赵某某短信进行联系,短信联系的主要内容为:郝某某要求赵某某配合过户,表示材料已备齐,贷款已经办妥,要求赵某某尽快去过户,郝某某也可尽快支付赵某某尾款;赵某某于2013年5月25日、5月28日、5月29日均未回短信,于2013年5月31日至 2013年6月11日短信回复称,赵某某这几天在外地,下周才能回来,并要求将“卖方的税费由买方承担”的内容填写在合同中,要求郝某某承担逾期支付40 万元房款的违约责任,郝某某本应于2013年5月2日交税过户却拖延至2013年5月23日,郝某某故意拖延一个月,已经造成赵某某损失,郝某某曾明确表 示不愿意支付违约金,产品展示那只能解除合同,郝某某所有的违约行为均未得到赵某某的同意,更不会得到赵某某的谅解。2013年6月14日,赵某某致书函给郝士奎,书函主要内容为:郝某某在合同履行过程中有两次违约,一是合同明确约定2013年3月28日郝某某应当付款40万元,但郝某某擅自违约,拖至2013 年4月1日才支付,郝某某逾期付款4天,根据合同约定,郝某某应当支付逾期付款违约金16万元;二是税务机关核税后,令郝某某于2013年5月2日缴税过 户,但是郝某某仍然拖至2013年5月23日才缴税,在过户时因郝某某材料没有准备齐全,被交易中心退回,郝某某逾期缴税,一方面郝某某可以少一个月的贷款利息,另一方面,被郝某某拖期一个月,房价已全面上涨,郝某某的违约行为已经给赵某某造成巨大损失,根据法律规定,郝某某应当承担赔偿损失的责任;从 2013年5月31日起,赵某某在手机短信和电话中要求郝某某支付违约金和损失赔偿金,但均遭郝某某拒绝;现再次函告郝某某,要求郝某某务必于2013年 6月22日前支付16万元违约金,否则,2013年6月23日及此后不能办理房屋转让过户的法律责任由郝某某承担。2013年6月18日,郝某某致函给赵 万水,函件的主要内容为:郝某某与赵某某双方于2013年3月24日共同签订了《合同》,按照《合同》条款约定,现函告赵某某,要求赵某某于2013年6 月22日下午3时至上海市浦东新区房地产交易中心配合郝某某办理房屋交易过户手续,否则郝某某将依据合同追究赵某某的违约责任。赵某某收到郝某某上述函件后未配合郝某某办理系争房屋的产权过户手续。

裁判原文节选:

一审【案号:上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第22655号】郝某某与赵某某所签的《合同》系双方真实意思的表示,且不违反法律规定,双方应严格按约履行各自的权利义务。一、郝某某举证的短信记录证明,系因赵某某在外地未能及时收款,致使郝某某延期4天支付40万元,郝某某延期4天付款的责任不在郝某某。故赵某某以郝某某延期付款4天、郝某某未先支付赵某某逾期付款违约金为由,拒绝配合郝某某办理产权过户手续,不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定。《合同》约定,郝某某与赵某某于2013年6月23日前双 方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。在郝某某备齐过户材料于2013年6月18日书面致函要求赵某某于2013年6月22日下午3时至浦东新区 房地产交易中心配合办理产权过户手续时,赵某某应予配合,但赵某某收到该函件后以所谓的要求郝某某先支付逾期付款违约金为由拒绝配合办理产权过户手续,赵万水的行为构成违约。因郝某某与赵某某实际办理系争房屋的产权过户手续的日期现尚无法确定,故法院现暂定计算逾期办理产权过户手续的违约金的截止日期为判决生 效之日。鉴于《合同》约定的逾期办理过户的违约金高于郝某某现就低主张的违约金,故郝某某就低主张的违约金,于法不悖。现郝某某要求判令赵某某继续履行关于系争房屋的买卖合同,即判令赵某某立即将系争房屋产权过户给郝某某并配合郝某某办理房屋产权过户手续,并要求判令赵某某向郝某某支付逾期办理产权过户的 违约金(违约金的计算方式为自2013年6月24日起至判决生效之日止,以本金78万元,按 照中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍计算)的诉讼请求,符合法律规定,予以支持。二、《合同》约定,郝某某银行贷款到赵某某账号后7天内办理房屋交 接手续。现郝某某未举证证明51万元的银行贷款已支付给赵某某,故郝某某现要求判令赵某某立即将系争房屋交付给郝某某并配合郝某某办理物业过户手续及维修基金、水、电、煤气过户手续以及郝某某要求赵某某支付逾期交房的违约金的诉讼请求,均不符合法律规定,不予支持。三、赵某某是否欠物业费、水、电、煤气 费、维修基金等问题,系赵某某与其他相关单位之间的纠纷,郝某某也未举证证明已代赵某某缴纳上述费用,上述赵某某欠费问题不属于本案处理范围,故郝某某要求判令赵某某立即付清尚欠物业费、水、电、煤气费、维修基金等共计6万元或将上述欠款支付给郝某某的诉讼请求,不符合法律规定,不予支持。

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第3462号 】本 院认为,系争房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,于法不悖,属合法有效,双方均应按约履行。系争合同明确约定双方应于2013年6月23日前共同办理过户手续,故双方均应以积极态度促进交易程序,在该时间节点前持续配合对方办理过户手续。2013年5月23日当天双方均曾到交易中心办理过户,仅因被上 诉人缺少一份身份证明材料而未能完成材料递交程序。但此后,在被上诉人已经开具了该份材料的情况下,上诉人又对被上诉人的配合过户主张予以拒绝,导致双方直至2013年6月23日仍然未能完成过户申请手续,上诉人的消极行为妨碍了合同约定的过户申请程序进展,已经构成违约,应当承担相应违约责任。上诉人称被上诉人的证明材料仍不合格,但审核过户申请材料的权力属于房地产交易管理部门,上诉人在未经交易中心审核的情况下单方以证明材料为由提出的抗辩不能成 立,故上诉人主张其不存在违约行为,不应承担违约责任,缺乏事实依据,本院不予采信。关于上诉人所称的原审程序问题,根据民事诉讼法第六十四条之规定,当事人对自己提出的主张有责任提供证据。是否需要依职权调查证据系由法院根据具体案情需要来决定,上诉人称原审程序违法,缺乏事实依据,本院实难采信。至于上诉人所称的逾期付款责任问题,该问题不属于本案的审理范围,本院对此不作认定处理。 综上所述,原审法院在查明事实的前提下,依法作出的判决是正确的,本院应予维持;上诉人赵某某的上诉请求,缺乏事实与法律依据,本院不予支持。