买房人要求减名字,卖房人是否应当配合?

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买房人要求减名字,卖房人是否应当配合?
发布日期:2022-08-17 02:36    点击次数:141

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

    买房人有数人时,可能会出于种种原因(如其中一人限购导致不能过户等)而向卖房人要求减少一人,重新网签。买房人为数人时,该数人连带对卖房人承担债务。而任何一个买房人都是以其全部财产为“担保”对卖房人承担责任的(即任何一个买房人的全部财产都是其责任财产)。这样,卖房人的债权的实现就有了全部买房人的全部财产做担保。如果买房人一方要求除去其中一人,则买房人的责任财产就相应的减少了,卖房人的债权不能得到实现的风险就增加了。从这个角度讲,一般而言,卖房人一方有权拒绝买房人一方减少买房人的要求。对此,可以参照适用《合同法》第八十八条:“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”

但是,如果买房人一方减少买房人(即标题所说的减名字)的要求不会导致卖房人的债权实现的风险增加,卖房人是否应当配合?如买房人已经付了全款;或者付了首付款,二期房款的贷款人本来就没有被减少的买房人且贷款已经得到银行的批准;或者被减少的买房人作为剩余买房人的保证人。在此情形下,虽然合同没有约定卖房人有义务配合买房人变更买房人,但是基于诚信原则和鼓励交易原则,卖房人(在自己的合同目的能够得到实现或者自己的合同目的不能实现的风险没有增加的前提下)应当配合买房人减少买房人。

本文所附案例的两个判决均认为卖房人有权不配合买房人减少买房人,理由是这是合同主体变更,涉及权利义务的变更。减少买房人确实是变更了主体(买房人由A、B、C、D变更为了A、B、C),也必然涉及到权利义务的变更。但是该判决却没有说明是什么权利义务的变更导致卖房人有权拒绝买房人减名字的要求。一审法院所适用的法律是《合同法》第七十七条第一款(当事人协商一致,可以变更合同。)即法院认为只有合同双方当事人协商一致才可以变更合同(即协议变更),但是具体到本文这个问题,如此理解“合同严守”是否恰当?如此照搬协议变更的法律规定是否合适?我认为本文的判决值得商榷。

 

 

 

附:詹强等诉赵某刚等房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:赵某刚、王某俊、徐某、赵某生、赵某月为置换房屋,打算将登记在其名下的上海市浦东新区花山路x弄x号x室房屋(以下简称系争房屋)出售。2012年12月19日,赵某刚、王某俊、徐某、赵某生、赵某月(以下简称甲方)与詹强、王某某、徐某某、詹森(以下简称乙方)经A事务所居间介绍,签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定,甲方将系争房屋出售给乙方,价款为142万元(人民币,下同);合同第六条约定,甲、乙双方在2013年3月25日之前办理过户手续;合同第九条约定,乙方未按本合同约定的付款期限付款的,每逾期一日,乙方应向甲方支付逾期未付款的万分之五的违约金。逾期超过15日,则甲方有权单方面解除本合同,并且乙方应向甲方支付本合同约定房款20%的违约金;补充条款(一)第6项约定,如因乙方原因致使双方不能按期办理过户交易手续的,甲方按照本合同第九条追究乙方的违约责任。合同签订后,乙方分别于2012年12月19日、2012年12月22日、2013年2月28日支付房款2万元、48万元、61.50万元,乙方合计支付甲方房款111.50万元。2013年1月,乙方办理审税相关事宜。审税完毕后,2013年3月8日,双方将所有的材料备齐,至浦东新区房地产交易中心(以下简称交易中心)办理过户手续时,经交易中心审查乙方中的徐某某属限制购房对象(徐某某,单身,在上海已经有一套房屋),无法办理过户手续。之后,乙方通过中介人员向甲方提出重签合同,要求去掉合同抬头购买人中徐某某的名字,将购买人变更为詹强、王某某、詹森,其他内容不变。甲方中的赵某生与中介人员交涉,reader阅读器要求明确重签合同的交易流程及交易风险。最终,甲方不同意重签合同。甲方于2013年4月14日向乙方发函解除合同,该函在2013年4月15日送达给了乙方。2013年4月21日,甲方再次发函催告乙方要求办理合同解除后的相关事宜。 2013年7月,詹强、王某某、徐某某、詹森诉至原审法院,要求判令赵某刚、王某俊、徐某、赵某生、赵某月共同配合詹强、王某某、詹森将上海市浦东新区花山路x弄x号x室房屋过户至詹强、王某某、詹森名下,并将系争房屋交付给詹强、王某某、詹森。赵某刚、王某俊、徐某、赵某生、赵某月不同意詹强、王某某、徐某某、詹森诉请,并反诉要求:1、确认赵某刚、王某俊、徐某、赵某生、赵某月与詹强、王某某、徐某某、詹森之间签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年4月15日解除;2、要求詹强、王某某、徐某某、詹森支付赵某刚、王某俊、徐某、赵某生、赵某月违约金28.40万元。原审审理中,A事务所的工作人员陈磊出庭作证称,如果重签合同,将徐某某的名字从购房方中去掉,在查询购房资格15天后,双方可以办理系争房屋过户手续。A事务所出具的情况说明陈述了相关的交易流程。

 

 

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第3511号 】赵某刚、王某俊、徐某、赵某生、赵某月与詹强、王某某、徐某某、詹森订立的《上海市房地产买卖合同》,系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按约全面履行各自的义务。詹强等四人有义务审查己方人员的购房资格。因徐某某属限购对象,未能按约办理过户手续,责任在詹强等四人。詹强等四人要求赵某刚等五人重新签订合同,将徐某某从购买人中去掉,将购买人变更为詹强、王某某、詹森三人,赵某刚等五人不同意。因变更购买人的名字,修改的是合同一方的主体,涉及权利义务的变更,需要赵某刚等五人的同意才能变更。詹强等四人主张重新签合同,变更购买人的名字,产品展示是权利转让,赵某刚等五人有义务配合重新签订合同的意见,于法无据,法院不予采纳。詹强等四人要求继续履行合同的诉讼请求,法院不予支持。赵某刚等五人发函解除合同,于法有据,法院予以支持。合同解除,赵某刚等五人愿意返还房款111.50万元,于法不悖,予以准许。因詹强等四人违约,赵某刚等五人主张28.40万元的违约金。詹强等四人认为赵某刚等五人没有损失,要求调低违约金。现就赵某刚等五人主张的损失范围及所提供的证据,法院认为赵某刚等五人主张的违约金确实高于实际损失。违约金由法院参照违约给赵某刚等五人造成的损失,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,根据公平、诚实信用原则酌定为7万元。 原审法院于二○一三年九月二十四日依法作出判决:一、确认詹强、王某某、徐某某、詹森与赵某刚、王某俊、徐某、赵某生、赵某月之间于2012年12月19日订立的《上海市房地产买卖合同》于2013年4月15日解除;二、赵某刚、王某俊、徐某、赵某生、赵某月应于判决生效之日起七日内返还詹强、王某某、徐某某、詹森房款人民币111.50万元;三、詹强、王某某、徐某某、詹森应于判决生效之日起七日内支付赵某刚、王某俊、徐某、赵某生、赵某月违约金人民币7万元;四、驳回詹强、王某某、徐某某、詹森的全部诉讼请求;五、驳回赵某刚、王某俊、徐某、赵某生、赵某月的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币17,580元,减半收取计人民币8,790元,由詹强、王某某、徐某某、詹森负担;一审反诉案件受理费人民币2,780元,减半收取计人民币1,390元,由赵某刚、王某俊、徐某、赵某生、赵某月负担人民币1,040元,由詹强、王某某、徐某某、詹森负担人民币350元。

 

二审【案号:上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第23633号】本院认为,上诉人与被上诉人就系争房屋签订的买卖合同合法有效,双方均应按约履行各自义务。一、关于上诉人要求被上诉人配合将房屋过户至詹强、王某某、詹森三人名下的诉讼请求,因房屋过户需以买卖合同为依据,而本案中买卖合同的买受方为詹强、王某某、詹森、徐某某四人,现上诉人要求将买受人变更为三人,变更的是合同主体,涉及权利义务的变更,依法需要得到出卖方的同意,在被上诉人明确表示不同意的情况下,上诉人要求将房屋过户至三人名下缺乏合同依据,该诉讼请求本院难以支持。二、关于上诉人应否承担系争房屋不能过户的违约责任,系争房屋因徐某某属限购对象故未能按约办理过户手续,对此上诉人显然未尽到审核义务,但从本案双方履行情况来看,首先,合同约定的办理过户手续时间为2013年3月25日,而双方实际前往交易中心办理过户手续的时间在2013年3月8日,在当日发现徐某某属限购对象后上诉人即提出去掉一个购房人后重新签订合同再办理过户手续,根据中介公司人员的相关陈述,如去掉徐某某的名字重签合同后,在查询购房资格15天后即可办理过户手续,而该时间尚在双方合同约定的过户期限之内;其次,上诉人在办理过户手续之前已经支付了大部分房款,之后的贷款也未用徐某某的名义办理,故去掉徐某某的名字对上诉人方后续付款义务不会构成任何障碍,也不会对被上诉人的权利构成侵害,故从上述履行情况来看,在办理系争房屋过户手续遇到障碍的情况下,上诉人已经用积极的态度来消除障碍以促成重新办理过户手续,而由于被上诉人不予配合导致最终未能办理过户,故系争房屋未能过户不能归责于上诉人,被上诉人要求上诉人承担违约责任缺乏依据,本院不予支持。综上所述,原审法院判令双方合同解除并无不当,但判令上诉人支付违约金不当,本院予以纠正。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:一、维持上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第23633号民事判决第一、二、四项;二、撤销上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第23633号民事判决第三、五项;三、驳回赵某刚、王某俊、徐某、赵某生、赵某月要求詹强、王某某、徐某某、詹森支付违约金的反诉请求。 一审本诉案件受理费人民币8,790元,由詹强、王某某、徐某某、詹森负担,一审反诉案件受理费人民币1,390元,由赵某刚、王某俊、徐某、赵某生、赵某月负担;二审案件受理费人民币18,355元,由詹强、王某某、徐某某、詹森负担人民币16,805元,由赵某刚、王某俊、徐某、赵某生、赵某月负担人民币1,550元。 本判决为终审判决。