买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权?

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买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权?
发布日期:2022-08-17 18:56    点击次数:85

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

买房人都是想取得房子的所有权。即便在房屋买卖双方发生纠纷,在诉讼的过程中,买房人大多数也还是想取得房屋的所有权,而不是解除合同并主张违约金。很多买房人以为自己按约履行合同并已经装修入住,就一定能够拿到产证(取得房屋的所有权)。但是,客观上,在某些情形下,即便买房人按约履行合同并已装修入住也不一定就能取得房屋的所有权。

 

1、房屋买卖合同无效或被撤销。如果房屋买卖合同无效或者被撤销,则要按照《合同法》第五十八条的规定【合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。】买房人应当将房屋返还给卖房人(并根据房屋买卖双方的过错各自承担相应的责任)。法院当然也不会判决继续履行一个无效或者被撤销的合同。

 

2、无权处分。如果卖房人无权处分标的房屋,则买房人不能取得标的房屋的所有权,只能依据《买卖合同司法解释》第三条【当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。】的规定向卖房人主张违约责任。法院为了保护房屋所有权人的权利,不会判决无权处分的卖房人继续履行合同(办理网签或过户等手续)。

 

3、房子被查封。所谓的房子被查封,指的是房子在交易过程中被查封,更准确的讲,是在房屋买卖双方签订了《房屋买卖合同》(不论是居间版的,还是网签版的)之后被查封。如果只是签订了居间合同或者定金合同, 中山市地图买房人本来就不能要求买房人继续履行(房屋买卖)合同。(1)《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》:“人民法院依法查封的财产被转卖的,对买受人原则上不适用善意取得制度。但鉴于所请示的案件中,有关法院在执行本案时,对液化气铁路罐车的查封手续不够完备,因此在处理时对申请执行人和买受人的利益均应给予照顾,具体可对罐车或其变价款在申请执行人和买受人之间进行公平合理分配。”参照该规定,买房人在签订房屋买卖合同并按约履行的过程中房屋被查封的,只能就房屋的拍卖价款进行合理的分配(买房人参与竞拍并拍的案涉房屋的除外),而继续履行合同的诉请不能得到支持。(2)《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定:“被执行人将其财产出卖给第三人,第三人已经支付部分价款并实际占有该财产,但根据合同约定被执行人保留所有权的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人要求继续履行合同的,产品展示应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后,裁定解除查封、扣押、冻结。”虽然在房屋买卖中一般不存在合同法概念上的保留所有权的买卖,但是在过户之前,卖房人实际上是还是保留着房屋的所有权的。因此,参照上述规定,买房人(即上述规定中的“第三人”)要求继续履行合同的,只能“在合理期限内向人民法院交付全部余款后,裁定解除查封”。其实,买房人通过代卖房人偿清债务解除查封的,也不是本文所讨论的诉请继续履行被查封房屋的房屋买卖合同(网签、过户等)了。需要注意的是,上述规定的第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。” 即买房人如果已经支付了全款,买房人可以对卖房人的债权人申请查封标的房屋提出异议(通俗地讲,买房人即不允许法院查封自己享有期待权的房屋)。如果法院因买房人所提的异议而没有查封(或虽已查封但因买房人的异议而解封)标的房屋,则买房人要求网签或过户的诉请则可以得到支持。其实,这也不是本文所讨论的诉请继续履行被查封房屋的房屋买卖合同(网签、过户等)了。(3)《合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;……” 从合同法的角度看,对于网签或过户被查封的房子,属于不能履行的非金钱债务。买房人不可以要求卖房人履行,也不可以请求法院判决履行网签或过户手续。

 

4、房子不能交易或者买房人限购。(1)所谓的房子不能交易是指房子是动迁房(或者安置房)。如果是动迁房,(按照上海市的政策)在3年内是不能上市交易的(但是就动迁房所签订的房屋买卖合同是有效的),在三年期限届满之前,买房人起诉卖房人办理过户手续的,法院不会支持(否则法院就是配合买房人规避动迁房三年内不得交易的政策了);如果是安置房,则房屋买卖合同无效。(2)所谓的买房人限购,是指买房人不具备购房资格。如果法院判决过户,则是配合买房人规避限购政策。在房子和买房人同时具备交易条件前,法院不会判决过户。

 

5、其他。