公证委托代理人出售委托人的房屋,一定有效?

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公证委托代理人出售委托人的房屋,一定有效?
发布日期:2022-08-17 15:42    点击次数:57

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

合同不因无权处分而无效【《买卖合同司法解释》第三条:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”】公证委托代理人出售委托人的房屋的合同是否一定有效呢?

 

不管是有权处分还是无权处分,如果仅仅停留在债权合同的层面,还未涉及到所有权人的实体权利(所有权),合同一般不会被认定为无效。但是,如果委托公证代理人滥用代理权,与他人恶意串通,损害委托人的利益(财产所有权),则合同会被认定为无效【《合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;……”】。无权处分也是这样。

 

这其实并不矛盾。因为《买卖合同司法解释》第三条只是明确了无权处分不会导致合同无效,但是却没说无权处分的合同有效。事实上,只要合同违反了法律、行政法规的效力性强制性规定就会导致合同无效【【《合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《合同法解释二》第十四条:合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。】

 

综上,公证委托代理人出售委托人的房屋的合同不一定有效,如果合同违反了法律、行政法规的效力性强制性规定则无效。

 

 

附:王某东与林某某、裴某等房屋买卖合同纠纷案

案情简介:林某某、裴某系夫妻关系。上海广中支路商业一村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的权利人登记为林某某。2011年12月1日、2012年2月15日林某某分别向蒋某某借款人民币(以下币种均为人民币)12万元和20万元,约定分别于2012年1月31日、2012年4月14日前无条件全额归还,黄某某为担保人,承担连带还债责任。双方还约定,如林某某、裴某到期未能偿还借款,愿出售系争房屋以所得售房款归还蒋某某借款。同时,林某某、裴某于2011年12月1日出具委托书,全权委托李某某代为出售系争房屋,办理该房屋产权交易过户、登记等手续,收取所售房屋的房价款等售房事宜,并就该委托书进行了公证。因林某某到期未能偿还借款,遂挂牌出售系争房屋。2012年8月26日,林某某、案外人杨某某及上海盛锋房产经纪事务所(以下简称盛锋房产)共同签订《房地产买卖居间协议》,约定杨某某委托盛锋房产购买系争房屋,房屋转让总价为67万元;首期房款为25万元,第二期房价款为40万元于过户当日支付,尾款2万元于交房当日支付;双方同意在林某某签署本协议后30日内签订《上海市房地产买卖合同》。当日,杨某某支付了购房定金1万元,后于2012年9月28日支付了30万元。2012年10月20日,林某某、裴某将系争房屋交付杨某某居住使用。 2012年9月20日,李某某以林某某、裴某代理人的身份与王某东签订《上海市房地产买卖合同》,约定将系争房屋出售于王某东,房屋转让价共计62万元;2012年10月20日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同签订后,李某某于2012年10月8日出具说明,同意王某东将房款60万元直接打入第三人王某新帐户。同日,王某东、李某某共同至上海市虹口区房地产登记处申请办理系争房屋的产权转移登记手续。次日,王某东向王某新帐户付款60万元。 2012年10月22日,reader阅读器林某某、裴某出具公证声明书,声明撤销原委托李某某出售系争房屋的公证委托书,李某某不再享有对系争房屋出让等相关事宜的代理权。据此,上海市虹口区房地产登记处于2012年10月24日向王某东发出《申请登记文件补正书》,要求在30日内补交由林某某、裴某本人签署的房地产买卖合同,逾期未补正的,视为系争房屋的转让过户申请未受理。2012年10月29日,王某新出具《承诺书》一份,载明:关于林某某授权李某某与王某东就系争房屋买卖纠纷一事,王某新承诺因系争房屋买卖发生对李某某有违法律需要退款之事,王某新无条件退出钱款,所有责任由王某新承担,李某某只是受林某某委托,协助王某新进行房屋买卖。现林某某、裴某以其本意是将系争房屋出售于杨某某后归还蒋某某借款,但李某某却与王某新串通,擅自与王某东签订房屋买卖合同并收取房款为由,诉讼要求确认李某某与王某东就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同无效。王某东则以其依据林某某、裴某出具的公证委托书,与林某某、裴某的代理人李某某就系争房屋签订了房屋买卖合同,并支付了全部购房款,现林某某、裴某拒绝继续办理系争房屋的产权过户手续等事宜为由,反诉要求林某某、裴某协助办理系争房屋的产权手续,并交付房屋,林某某、裴某支付违约金32万元,要求林某某、裴某按日500元赔偿自2012年11月7日至实际交房之日止的延期交付损失。原审法院另查明,产品展示王某东与王某新系姐弟关系。 原审法院再查明,李某某曾表示,其与王某新、蒋某某是朋友,王某新将钱借给蒋某某时,要求蒋某某提供房屋作抵押,蒋某某原本想拿其拥有债权的林某某的房屋作抵押,但去办房屋抵押时,林某某忘记了房屋产证的密码,所以林某某的抵押登记没有成功。后来王某新要求蒋某某还钱,蒋某某没有还,所以林某某、王某新等经过协商,林某某就在中介公司挂牌准备将房屋出售后将钱款还给王某新。之后,王某新说蒋某某已将林某某的房屋产证、公证委托都给了王某新,让其办房屋交易手续。而且林某某与王某新协调过要将房屋出售给王某新。当初林某某向蒋某某借钱时就办理过全权委托的公证手续,后来蒋某某将林某某的产证、公证委托都给王某新了,王某新就让其去办房屋买卖手续,因为其有代收房款的委托,所以王某新写了一份承诺书,明确其不收房款。原审法院审理中,蒋某某确认林某某向其借款32万元后,陆续归还6.6万元,尚有25.4万元未归还,虽其尚欠王某新借款,但林某某该笔债权未进行过转移,故林某某与王某新之间不存在债权债务关系。王某新则表示,该笔债权实际已进行了转移,并得到林某某、裴某的同意,故林某某、裴某最初与杨某某签订《房地产买卖居间协议》时,其也参与其中,并收取了杨某某支付的1万元购房定金,之后因林某某、裴某未与案外人杨某某签订《房地产买卖合同》,故其只得自寻下家。

 

 

裁判原文节选

一审【案号:上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第1183号】林某某与李某某、王某新曾协商一致,将系争房屋出售给案外人杨某某。并由林某某与案外人杨某某签订《房地产买卖居间协议》,当日王某新收取了案外人杨某某定金1万元。王某东系王某新姐姐,在与林某某的代理人李某某签订系争房屋买卖合同时,明知系争房屋产权人为林某某,却将房款汇入王某新账户,该行为不合常理,其主观不符合“善意”的表示。且李某某、王某新在未征得林某某与案外人杨某某同意及二者买卖居间合同尚未解除的情况下,由李某某作为林某某的代理人与王某新的姐姐即王某东签订《上海市房地产买卖合同》,其行为侵犯了林某某的财产所有权。故林某某、裴某要求确认林某某、裴某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求,理由正当,依法予以支持。综上所述,王某东反诉要求林某某协助办理系争房屋的产权过户手续,并交付房屋;支付违约金32万元;并按日500元赔偿自2012年11月7日至实际交房之日止的延期交付损失的请求,无事实和法律依据,法院不予支持。

 

 

二审【案号:上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第1358号 】本院认为,被上诉人将房屋出售案外人杨某某,王某新与李某某均是知晓的。李某某、王某新在未征得被上诉人与案外人杨某某同意及二者买卖居间合同尚未解除的情况下,由李某某作为被上诉人的代理人与上诉人签订《上海市房地产买卖合同》。上诉人在与林某某的代理人李某某签订系争房屋买卖合同时,明知系争房屋产权人为被上诉人,却将房款汇入王某新账户。王某新与被上诉人并不存在直接的债权债务关系,并无证据证明被上诉人与蒋某某间的债务已经转移给王某新,被上诉人应当获得的房款数额也大于其欠款。王某新以债务抵消作为其收款的理由,认为不侵犯上诉人的权利,本院难以采信。上诉人与王某新系姐弟关系,因此原审法院认定上诉人与李某某、王某新的上述行为不合常理,其主观不符合“善意”的表示,该行为侵犯了被上诉人的财产所有权,从而认定《上海市房地产买卖合同》无效,并无不当,可以维持。综上所述,原审认定事实清楚,判决并无不当。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费13,050元,由上诉人王某东负担。 本判决为终审判决。